Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Дом старый, кадастровая стоимость — как у нового. А обычная деревня вдруг стала элитной? Чем больше изучаю кадастровую оценку недвижимости, тем больше возникает интересных вопросов. 🏚 Почему старое здание может стоить как новое? Стоят рядом два дома одинаковой площади. Один новый, второй построен 40 лет назад, крыша протекает, конструкции изношены. А кадастровая стоимость практически одинаковая. Раньше, работая в БТИ, мы обследовали здания и рассчитывали физический износ. Сегодня кадастровая оценка проводится массово, без индивидуального обследования каждого объекта. Но есть ситуация ещё интереснее. 🏠 Дому 30 лет, а в ЕГРН указан 2026 год. Человек построил дом в 1995 году, а зарегистрировать решил только сейчас. В определённых случаях действующие правила связывают год завершения строительства с годом кадастрового учёта. И возникает вопрос: если оценочная модель использует этот год, как она учитывает реальный возраст и износ здания? Не утверждаю, что все такие дома оцениваются неправильно. Но разобраться определённо стоит. 🌱 Почему огород может стоить как участок ИЖС? При изучении переоценки земель Тверской области я заметил, что в отдельных населённых пунктах участки ИЖС, ЛПХ и огородничества получили практически одинаковую стоимость квадратного метра. Хотя возможности использования у них совершенно разные. На одном можно построить жилой дом, на другом — нельзя. Насколько массовая оценка учитывает эту разницу? 💰 Вчера обычная деревня, сегодня — дорогое место для жизни. Рядом с деревней появляется особая экономическая зона, строятся предприятия, развивается инфраструктура. Стоимость недвижимости вокруг может значительно вырасти. А в самой деревне дороги как были разбитыми, так и остались. И вместе с кадастровой стоимостью потенциально растёт налоговая нагрузка, хотя законом предусмотрены ограничения её ежегодного увеличения. Получается неприятная ситуация: люди десятилетиями жили в своих домах, а теперь место стало настолько дорогим, что содержание недвижимости может оказаться им не по карману. Как будто экономика намекает: «Не тянете жить здесь? Поищите место подешевле». И вот что я думаю. Массовая кадастровая оценка необходима. Но сведения в ЕГРН не всегда отражают реальное состояние недвижимости. А последствия расчётов вполне реальные — прежде всего для кошелька собственника. Поэтому важно не просто смотреть на кадастровую стоимость, а понимать, как и на основании каких сведений она определена. 📖 Полный разбор с примерами — в моей статье на Дзене: 👉 https://m.dzen.ru/a/atG6wY2n7k2QIc18 А вас когда-нибудь удивляла кадастровая стоимость вашей недвижимости?

Приходит собственник участка ИЖС: — Иван, надо зарегистрировать баню. — Хорошо. Какая баня? — Кирпичная. Два этажа. Примерно 280 квадратов. Уже интересно. Смотрю дальше: бассейн, кухня, комнаты, санузлы. Непосредственно банная часть — метров двадцать. И стоит всё это примерно в метре от соседского забора. Собственник спокоен: — Так это же баня. Вспомогательный объект. Разрешение не нужно. И вот здесь возникает вопрос, который мне в последнее время всё больше нравится: а что вообще делает баню баней? Самое интересное — сказать «280 квадратов, значит это точно не хозяйственная постройка» я тоже не могу. Действующее Постановление Правительства № 703 для вспомогательных объектов на участках ИЖС устанавливает ограничения по этажности и высоте, но отдельного предельного размера такой бани в квадратных метрах там нет. (КонсультантПлюс) Получается: баня 30 м² — вопросов почти нет. 80 м² — бывает. 150? 280? Где та цифра, после которой баня превращается во что-то другое? Её нет. Но из этого совершенно не следует обратное: достаточно написать в декларации слово «баня» — и большое капитальное здание автоматически становится вспомогательным. На мой взгляд, смотреть надо на функцию. Если здание объективно предназначено для самостоятельного проживания — возникает вопрос, не жилой ли это дом. Если оно действительно обслуживает основной жилой дом — тогда есть основания обсуждать вспомогательное назначение. Если же это самостоятельное нежилое здание со своей функцией — надо уже отдельно выяснять, допускается ли оно вообще на участке ИЖС. И ещё один важный момент. Фраза «разрешение на строительство не требуется» не означает «строить можно где угодно». ПЗЗ, отступы, ограничения участка, пожарные требования, права соседей никуда не исчезают. Поэтому схема: «Сначала поставим здание в метре от забора, а потом назовём его баней, потому что для хозпостройки отступ удобнее» мне кажется профессионально перевёрнутой. Должно быть наоборот: сначала понять, что это за объект → потом определить требования именно к нему → и только затем строить. Кстати, система и сама пока не выглядит идеально определённой. Росреестр в 2024 году высказал позицию, что здание может быть объектом вспомогательного использования. А Минстрой в письме 2026 года указал, что Градостроительный кодекс не предусматривает отнесения зданий к таким объектам. Письма ведомств не являются законом, но само расхождение показательно. (КонсультантПлюс) Поэтому я бы не стал смеяться над собственником с его 280-метровой баней. Он просто очень наглядно показал реальную проблему законодательства: где заканчивается хозяйственная постройка и начинается самостоятельное капитальное здание? А пока мой главный вопрос при таких объектах звучит просто: не «как вы хотите его назвать?», а «что вы на самом деле построили?»

Недавно пришёл довольно обычный на первый взгляд запрос: — У нас построено производственное здание. Нужно поставить его на кадастровый учёт и зарегистрировать право. Сможете? Вроде бы вопрос кадастровому инженеру. Обмерили здание, сделали технический план, подали в Росреестр… Стоп. Земля под зданием заказчику не принадлежит. Он арендует часть большого земельного участка у другой организации. Ну и что? Арендатор тоже может строить капитальные объекты. Закон этого не запрещает. Открываем договор. И тут всё становится интереснее. Договор действительно разрешает арендатору возводить необходимые здания и сооружения. Более того, там отдельно написано, что права на построенные арендатором здания сохраняются за ним. Казалось бы — отлично. Но дальше выясняется, что первоначально здесь фигурировал быстровозимый сборно-разборный «навес». А по факту перед нами уже двухэтажный капитальный производственный цех площадью больше 340 квадратных метров. Разрешения на строительство нет. Смотрим землю дальше. В ЕГРН вид разрешённого использования — «строительная промышленность». Звучит очень по-производственному. Только в классификаторе это производство строительных материалов, оборудования, сборных домов и тому подобной продукции. А заказчик собирается производить здесь совсем не кирпичи и не цемент. То есть появляется ещё один вопрос — соответствует ли фактическое производство разрешённому использованию земли. И технический план в этот момент тихонько отходит куда-то в конец очереди. Потому что сначала надо понять: — имел ли арендатор право построить именно такой объект; — полностью ли здание находится внутри той части земли, которую ему действительно передали в аренду; — соответствует ли оно ПЗЗ и виду разрешённого использования; — требовалось ли разрешение на строительство; — можно ли теперь сохранить и легализовать объект; — и что вообще произойдёт с этим зданием, когда в 2034 году закончится аренда земли. Последний вопрос мне особенно нравится. В договоре одновременно написано примерно следующее: «землю после окончания аренды верните» и «права на построенные здания остаются за арендатором». То есть теоретически: — Земельный участок ваш, забирайте. — Спасибо. А цех? — А цех мой. Он тут постоит. 🙂 В жизни, конечно, так просто это не работает. Если право на капитальное здание будет зарегистрировано, оно не превращает арендатора автоматически в собственника земли и не делает аренду вечной. Поэтому здесь задача уже не «сделать техплан». Сначала нужно разобраться с землёй, договором, градостроительными требованиями и законностью самого строительства. И только потом определять маршрут регистрации объекта. Вот за такие случаи я и люблю кадастр. Человек приходит за одним документом. А через полчаса выясняется, что документ — вообще не первый вопрос.